薛爱玲律师 《拍案启示》 2021-04-22

前言：在拍卖房地产标的时，对于房产或土地面积的表述不当或与实际不符，极有可能引发拍卖合同纠纷，有的买受人诉请退还面积差异部分的成交款与佣金；也有买受人以对拍卖标的重大误解为由，主张撤销拍卖或解除拍卖合同，退还拍卖成交款与相应佣金。在司法实践领域，对于拍卖标的面积存在差异的裁判思路也不尽相同，故本文是基于对目前可查的拍卖案例而作出的，不具有普遍适用性。

     作为拍卖人，在拍卖文件中，一般都会表述：“拍卖标的以现状拍卖，拍卖人提供的拍卖资料仅供参考，竞买人参与竞买，即表明已详细了解拍卖标的物的现状，并实地查看了标的物现场及与标的有关的资料，认可拍卖标的现状。拍卖人对标的瑕疵不承担担保责任，标的涉及数据、面积仅供参考，均以产权部门登记为准；数据、面积如与实际不符，拍卖成交价不作任何调整。”

那么拍卖人的上述免责表述，在拍卖标的面积存在差异时是否真的可以使拍卖人免责呢？对于此表述，法院的裁判规则主要有：

1、拍卖人依据房屋产权登记面积进行拍卖的，如因产权过户导致建筑面积差异的（这种情况一般是原产权登记时是手工测量，与现时测量标准或分户过户产生的差异）拍卖人免责。委托人及拍卖人无须退还面积差异而引起的拍卖成交款及相应佣金。

2、委托人及拍卖人未对拍卖标的面积作出任何承诺；委托人委托拍卖公司拍卖房地产是以现状整体拍卖，而不是按照房屋建筑面积和土地使用权面积计价拍卖。拍卖公司在拍卖文件中对此均予以明确说明。委托人及拍卖人在拍卖过程中均不存在欺诈、隐瞒行为，买受人主张的差价损失并非简单根据房屋面积就能直接测算确定，其主张直接按照所拍房屋建筑面积差价返还拍卖款的诉讼请求不符合拍卖法、合同法的相关规定，对其他竞买人不公，不应得到支持。

3、由于拍卖标的存在瑕疵与面积误差不是相同概念，故拍卖人声明免责不能产生《拍卖法》规定的免责效果；并且，该免责条款由拍卖人预先拟定，未体现竞买人的意志，属格式条款，该免责条款排除竞买人主要权利，免除拍卖人法定义务，也不能依条款产生拍卖人预期的法律效果。

4、与实际面积（现场测绘）严重不符。拍卖文件记载的该房产错误的建筑面积导致原告对标的物的规格和数量产生错误的认识。因此，应认定为重大误解。

裁判规划总结：

从以上的裁判规则可以看出，每个法院对拍卖标的存在面积差异的裁判思路总体是按证载面积拍卖的，拍卖人的免责声明有效；如无证载面积作依据，拍卖标的面积存在重大差异的，但标的物面积属于易测量的情况，拍卖人的免责条款有效；如标的物面积属于专业人士方可测量的且与实际面积存在重大差异的，拍卖人免责条款无效；如按宗或按套整体拍卖，明确不是以面积计价的，一般情况下，拍卖人的免责条款有效。

拍案启示：

1、在拍卖公告或其他拍卖文件中，对于标的面积的表述须规范，如避免使用“面积约多少平方米”进行表述，而应用“建筑面积”进行表述，因成套房屋的建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有公用建筑面积。如仅用“面积”表述存在歧义，无法确定是否包含共摊面积。

2、在有房地产权证的情况下，拍卖标的面积表述要与证载面积核对一致。

3、如无房地产权证的情况下，谨慎使用评估机构出具的评估报告中的面积表述。在不能确定具体面积的情况下，建议按宗或按套整体拍卖，并明确不是按房屋建筑面积计价的。