作者：薛爱玲律师 《拍案启示》 2021-07-20

在拍卖活动中，每个标的的拍卖成交均有可能涉及税费的承担约定，如房地产拍卖涉及土地增值税、所得说、契税等；机动车拍卖涉及车辆流转税等；股权拍卖涉及因股权转让而产生的税费，如自然人股东个人所得税或法人股东的企业所得税等。由此可得知，我们在拍卖文件中关于税费的约定是非常重要的条款，如约定不明而引起纠纷，不论结果如何，涉诉过程的诉累也会影响我们正常开展业务。今天我们就来谈谈关于拍卖合同纠纷的税费约定之争一般集中在哪些方面？对我们的拍卖活动有何启示？

首先，是什么样的税费约定容易引起法律纠纷。通过分析多份裁判文书可得知，拍卖公司一般在拍卖文件中是这么约定的：拍卖标的过户过程中产生的所有税费均由买受人承担。但这类约定太笼统，如这过户过程中的所有税费是否包括应由卖方承担的税费，特别是涉及大额税费承担主体，例如土地增值税、土地出让金等，因买受人对这句话的理解有歧义，极易引起法律纠纷。

第二，约定过户过程中的所有税费是否包括因转让行为而产生的税费。有些买受人认为拍卖文件中只约定过户过程中的税费由其承担，而过户过程中的税费只有因办产权证而产生的税费如契税、印花税等，对于转让行为而产生税费，如土地增值税、土地出让金等而不应由买受人承担。

第三，有些买受人认为约定过户过程中的所有税费均由买受人承担是违法的，是无效约定。因为纳税是法定义务，不能通过约定免除。那么依照法律规定必须由买卖双方中一方承担的税费能否约定由另一方承担，如房地产交易中的土地增值税等属于销售房地产后取得收入一方应缴纳的税费，税务机关认定出卖人作为纳税义务人，这属于行政事项，但是法律并不禁止买卖双方约定由一方实际承担，这是当事人对自己的民事权利义务的约定。

因上述约定引起的纠纷，有案件从一审、二审再到最高院的再审，虽然这类案子最高院最终认定该约定是包括土地增值税在内的所有税费，但如在拍卖伊始，就明确税费约定，就不存在历经一审、二审、再审的诉累了。以上拍卖合同纠纷中税费约定之争，对我们拍卖活动的启示有：

1、在拍卖文件中作税费约定时，不要求将全部税费明细列出，但对于有可能涉及的主要税种或是容易涉诉的税、费先行明确。如是划拨地，就有可能存在补缴土地出让金，交纳大额土地增值税的问题。表述时建议用包括但不限于土地增值税、土地出让金、所得税等买卖双方所有税、费。

2、自2016年1月1日起施行的《不动产登记暂行条例实施细则》，当事人因买卖、互换、赠与不动产等情形使不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记。为此建议将我们平常在拍卖文件中所用的“房产过户过程中”的表述更改为规范的法律术语：“不动产权利转移登记过程中”。

3、在拍卖房地产时，建议委托人对是否有欠税情况作一说明，因不动产权利转移登记时，如是法人组织，对于法人组织在房地产转让之前的欠税，税务机关会要求一并结清方可过户，但这种税费中有些并非因不动产权利转移而产生的。如委托人声明有这类税费，又声明所有税费由买受人承担的，那必须在拍卖文件中予以告知欠税的承担主体。

4、针对房产税费由买受人约定有一参考表述：拍卖标的在转让交易、不动产权利转移登记过程中产生的包括但不限于土地增值税、土地出让金、所得税等买卖双方所有税、费均由买受人在拍卖成交价之外另行承担。