作者：薛爱玲律师   拍案启示    2023-08-23

        《拍卖法》第四十六条对拍卖公告应当载明的事项进行了明文规定，如果有拍卖人对该条款中第（五)项需要公告的其他事项进行了自由发挥，在一则房产租赁权拍卖公告中公开宣称该房产可经营超市，且是“独家经营、利润可观”。但拍卖成交后，买受人在办理经营超市的消防验收时，却被消防部门告知该房产不能用于商业经营，消防验收不予通过。为此，买受人以拍卖公告中的上述内容为由起诉委托人、拍卖人返还拍卖成交款及拍卖佣金、赔偿其经营超市期间的可预期利益损失800多万元。该一诉请能否得到法院支持？我们先来分析下：

        首先是关于租赁用途的公告内容。根据该公告，委托人、拍卖人所出让、拍卖的不仅是建筑物的租赁权，还涵盖了租赁物的特定用途。买受人竞得涉案物业的租赁权，支付了拍卖款，并与拍卖公司签订了《拍卖成交确认书》，依法享有涉案物业的承租权，并有权开办超市，委托人应当依据《拍卖成交确认书》将拍卖物业交付买受人，并依约让买受人在该物业内开办超市。因委托人其在委托拍卖时未告知拍卖公司物业用途，拍卖公司也未对委托人提供的出租物业能否开办超市进行核实，拍卖公司本对买受人承担瑕疵担保责任。因此，对于买受人要求返还拍卖对价款及拍卖佣金的诉请予以支持。

    第二，关于公告中“独家经营、利润可观”的内容。委托人在委托拍卖合同以及拍卖人在《拍卖公告》中将拍卖出租的物业限定在开办超市这一特殊用途上，并称该超市是校内唯一的大型零售购物场所，消费群体固定，收益可观。买受人竞买和承租涉案物业的目的是在其间开办一定规模的超市，通过经营赚取商业利润，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”的规定，买受人要求可得利益损失合法。然而，可得利益损失非真实发生的期待利益损失，本身具有不确定性。《拍卖公告》所称“消费群体固定，收益可观”亦只是对当时市场环境的宏观预测，不可能准确反映超市实际经营状况及利润取得情况。纵观本案，买受人提供的可得利益损失数额800多万元（经会计师事务所审计）均是预测推算得出，其提供的《盈利预测审核报告》没有法定的编制基础和依据，具有不确定性。在涉案地下物业经营超市，其经营利润会受到经营管理水平、经营成本、市场风险、学生、居民购买力等多种不确定因素的影响，这些因素本身都具有高度的不确定性，从而影响买受人提供的现有经营利润证据的确定性和充分性，即影响其证据的证明力，故，不能作为认定本案可得利益损失的依据。买受人要求可得利益损失由本院酌情调整为60万元。

拍卖实务总结：

以上拍卖公告内容引起诉讼之争，对我们拍卖活动的启示有：

1、拍卖公告内容中对拍卖标的用途、经营情况如非百分百确定，切不可在拍卖公告中广而告之，如在产权用途与实际用途不同的情况下，在拍卖公告中指出拍卖标的适宜经营某某用途，是引火上身的冒险之举。

2、在拍卖公告中也不适宜对拍卖标的经营前期进行任何承诺与预期，虽然上述案例中，最终法院未支持买受人主张的损失额，但也表明了对买受人有证据证明可预期损失是支持的。